李宇嘉:不宜高估房地产全产业链超预期复苏影响

  李宇嘉

  国家统计局近日公布了今年前两个月的房地产交投数据,显示楼市下游销售和上游拿地、新开工增速均表现出超预期的增长态势。

  其中,商品房销售面积同比增长25.1%,增速比去年全年提高2.6个百分点;开发商土地购置同比增长6.2%,该指标自2012年以来首次正增长,而去年全年则为下降3.4%;新开工面积增长10.4%,增速连续2个月扩大,比去年全年提高2.3个百分点。

  客观地讲,楼市在2016年全年一直保持高位景气的态势,商品房销售面积和金额双双刷新历史纪录,热点城市和区域房价也创历史新高,同比涨幅普遍在30%左右,库存也降至历史低位,中指院23个监测城市2016年底库存消化周期平均仅为9个月。因此,今年前两个月交投保持高位景气在情理之中。

  之所以说“超预期”,首先是因为2016年10月以来,楼市调控一轮接一轮,20个热点城市、三大都市圈内三四线城市,相继启动或强化限购和限贷,热点楼市销售量出现40%左右的同比下跌。其次,2016年前两个月,商品房新开工面积和销售面积同比分别增长13.7%和28.2%,分别是2011年12月和2013年6月以来的新高。热点楼市回落叠加高基数,交投增速仍扩大,确实超预期。

  三四线楼市快速回升,被认为是交投增长“超预期”最大的驱动因素。今年前两个月,商品房销售面积增速扩大而销售金额增速放缓,意味着低价位的三四线楼市项目入市和去化在加快。

  一二线楼市明显回落的情况下,楼市热点轮动到三四线楼市,对交易和投资继续保持在高位发挥了托举作用。同时,也不能忽视全国楼市步入“补库存”阶段的影响。2014~2015年,全国土地购置面积分别下降14%和31%,新开工分别下降10.7%和14%。有数据统计以来,新开工从未连续2年下滑,土地购置连续2年下跌仅出现在2008~2009年,且跌幅不到2014~2015年的一半。

  新开工和土地购置罕见地连续下滑,一方面是因为2014年以来,“去库存”上升到供给侧结构性改革的核心任务之一,国土部发文要求库存大的城市要停止土地供应。另一方面,2009~2010年,在扩大内需的驱动下,开发商纷纷转战弱二线及三四线城市,2010年土地供应创10年来最大增长。随后,由于二三四线城市整体陷入高库存压力,甚至出现大量“空城”、“鬼城”,开发商主动去库存,减少拿地和新开工。

  2014~2016年,在地方政府和开发商联手“去库存”的努力下,当前库存已降至低位。截至今年2月底,一线和二线城市库存消化周期分别为8.8个月和10个月。2016年,三四城市新开工仅增5.5%,低于全国(8.1%)和40个大中城市(12.1%)的水平。平安证券统计,以过去5年(2012~ 2016)累计新开工减累计销售作为库存,以2016年销售规模估量,目前三四线城市待售库存去化周期降至14个月。

  据住建部监测,合理库存周期在6~ 18个月。由此,除西部和东北少数城市,三四线整体库存警报解除,部分“鬼城”也脱帽。当然,三四线潜在库存还比较庞大,再考虑已批未建的情况,仍不可掉以轻心。

  但是,三四线楼市回升提振了新开工积极性,也加快了施工进度,对开发投资是巨大利好。同时,三四线楼市分化严重,都市圈内、特大城市周边(特别是高铁沿线)的三四线城市,受热点楼市溢出影响很明显,今年前两个月成交量翻倍增长。2015年以来,大城市房价“上台阶”,迫使需求转向周边三四线城市。近年来高铁和轨道大规模布局,并相继投入运营,也使得需求溢出加速。

  2015年以来,大城市“逢拍地、必地王”,而高铁和轨道密集布局后,大城市楼市边界扩大、土地市场一体化。于是,开发商“补库存”转向三四线城市,特别是都市圈内、特大城市周边、高铁沿线靠近大城市的三四线城市。2016年,300个城市中三四线城市土地成交量为4.94亿平方米,占比达到了57%。今年1~2月,三四线土地成交(6361万平方米)相当于一二线城市(4681万平方米)的1.4倍。

  因此,三四线楼市快速回升,全国楼市“补库存”迫切,加上三四线城市拿地和开工被激活,从而推动商品房销售、土地出让、新开工“超预期”增长。同时,2016年全国土地出让收入达到3.7万亿元,为历史第三高位,连续4年保持3万亿~4.5万亿元的高位,出让金顺延支付使得资本形成也保持在高位。由此,今年前2个月开发投资同比增速(8.9%)比去年提高2个百分点,大大超出预期。

  可以预测,开发商“补库存”的内在激励,本月全国两会明确将“去库存”作为今年楼市重点工作,信贷也已明确要支持合理需求和“去库存”,而房贷利率仍维持在历史低位,楼市交投景气动能将至少延续到二季度末。下半年,即便因调控范围扩大、高基数效应越来越强,销售增幅明显下降,但补库存仍有望继续,加上其对上游新开工、开发投资的影响滞后,开发投资或将继续保持高位景气。

  值得注意的是,尽管前两个月楼市交投超预期,但新开工和销售面积增速较2016年前三季度平均值下滑5~6个百分点,这意味着动能也在下降,今年楼市将维持“前高后低”的走势。另外,三四线楼市潜在库存巨大,人口整体净流出,二手房市场不发达,近期的回暖有投资需求的带动,“返乡置业”人群并未落脚,中长期内并不具备持续回升的基础。因此,未来交投或将下行。(作者为深圳市房地产研究中心研究员)