2017年3月23日至26日,博鳌亚洲论坛2017年年会在海南博鳌召开,今年论坛主题是“直面全球化与自由贸易的未来”。

  北京大学国家发展研究院院长姚洋在“新土改:探索与思考”分论坛上表示: 提高土地的供给量对抑制房价作用极小,因为土地供应的弹性小,除非把国土面积变了,随便放开了,但这是不可能的。任何国家都有土地管理的规章制度。土地供应弹性比较小、需求弹性比较大的情况下,肯定是抑制需求更有效,如果说要控制房价,最简单的办法是什么?扩大容积率。

  本文为姚洋的精彩观点摘编,经思客编辑整理:

 土地制度的弊端和问题

  以前的集体土地所有制的最大的优势就是提供了一种社会保障。在农村没有社会保障的情况下,均分土地就是一种社会保障。比如1997年亚洲金融危机,其他国家特别是印尼产生很大的动荡,中国就没有,很多的进城务工的人又回去了。

  到了今天,土地的社会保障功能其实已经非常弱了,绝大多数的农民不再依赖于土地获取其生活来源。即使在农村地区,在不太发达的地方,农民也很少依赖于土地获取生活来源,基本上也是靠打零工,比如在城市里面务工获取收入。

  在这种土地的社会保障功能失去的情况下,这一轮土改,三权分制的土改是非常重要的,让我们土地所有权变得更加个人化。

  从操作层面来看,要让土地能把农民的财产权显示出来。更深层次是农民的土地所有权进一步确定,进一步个人化。比如土地承包权就非常重要,它实际上已经是个人化了。在某种程度上,它是向着土地更加个人化大大推进了一步。

  未来会面临村庄重整的问题

  现在农村空心村现象非常严重,农民的钱大都花在盖房子身上,盖房子也要花30万上下,老房子仍在那里没人开发。如果这些宅基地能够入市,让城里人和农村人一起开发,土地资源就可以利用起来。

  中国未来会面临村庄重整的问题。有一些村庄会消失掉,消失的过程中,怎么让宅基地流转起来。这一次如果我们新土改能把这个问题解决了,也是一个巨大的进步。

  目前的土改三权分制在推动,希望在宅基地入市这方面能够出台更好的政策。

  土地财政是有巨大的合理性。挖煤没人抱怨,把煤挖出来去卖,没人抱怨。土地也是一样,土地是一个资产,我们变现了。我们为什么就要抱怨呢?农民是受了损失,但是如果同时让农民进城,给他们户口,让他们享受现代城市生活带来的好处,大家就都可以得到好处。把农村和城市绝对割裂开来,这种看法恐怕是值得商榷的。

控制房价最简单的办法是扩大容积率

  关于土地供地的问题,现在我国建城区面积占国土面积比例极低。我们必须意识到土地供给是弹性极小的东西,住房需求是极具弹性的。中国的房子毕竟还是一个高档的消费品,而所谓的高房价都是在一线城市,现在扩张到二线城市,买房是一种投资,是一种投机行为。

  基于此,要不要把整个房地产政策都绑在这些投机的人身上是要好好考虑一下的。压房价的结果是哪些人在得益,是普通人还是是投机者在得益?

  提高土地的供给量对抑制房价作用极小,因为土地供应的弹性小,除非改变国土面积,放开土地供给,但这是不可能的。任何国家都有土地管理的规章制度。土地供应弹性比较小,需求弹性比较大的情况下,肯定是抑制需求更有效,如果说要控制房价,最简单的办法是什么?扩大容积率。

  土地的指标问题应该更加市场化,各个城市先有指标,然后让其流转,跨省也可以流动,比如不发达的地方指标多了,就卖给发达地区,总量控制还是绝对是正确的。一旦把农地为非农地,这是不可逆转的,这在所有国家都是控制的。

  现在土地管理的主要问题还是在农村,农民的权利没有真正得到体现。